スキルアップカレッジ 用語集
不動産業のビジネス基礎コースで使われる主要な用語（62語）をまとめています。
- 開発事業 （かいはつじぎょう）
- 土地を仕入れ建物を建て、賃貸ビル・商業施設として保有・運営する事業。大手デベロッパー 6 社（三井・三菱地所・住友・野村・東急・森ビル）が担い、賃料収入（NOI）と資産価値向上が収益源。粗利率 60 〜 80 %。
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- 改正建築物省エネ法 （かいせいけんちくぶつしょうえねほう）
- 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の改正版。2022 年 6 月改正、2025 年 4 月から新築住宅・非住宅すべてに省エネ基準適合が義務化される。
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- CAP レート（キャップレート）
- 還元利回り。投資家が期待する不動産投資利回り。「評価額 = NOI ÷ CAP レート」の式で用いられる。2024 年時点で東京都心 A クラスオフィス 3.0 〜 3.5 %、地方賃貸マンション 5.5 〜 8.0 %。
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- 業務管理者 （ぎょうむかんりしゃ）
- 賃貸管理業法（2021 年 6 月施行）で事業所ごとに 1 人以上の設置が義務付けられる責任者。賃貸不動産経営管理士、または宅建士＋実務経験 2 年以上＋指定講習修了者が該当。
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- 空家対策特別措置法 （あきやたいさくとくべつそちほう）
- 空家等対策の推進に関する特別措置法。2015 年 5 月本格施行、2023 年 12 月改正で管理不全空家の指定制度が新設。特定空家に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除される。
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- AI 査定（エーアイさてい）
- 住宅・区分マンションの査定価格を機械学習で算出する仕組み。GA technologies「RENOSY」、Housmart「カウル」、リブセンス「IESHIL」など多数の事業者が提供する。
- → レッスン8
- 営業保証金 （えいぎょうほしょうきん）
- 宅建業者が営業所ごとに供託する金銭。主たる事務所 1,000 万円、従たる事務所 500 万円。宅建業者との取引で損害を被った買主・借主の優先弁済用。宅建業保証協会加入で代替可能。
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- 借地借家法 （しゃくちしゃっかほう）
- 1991 年 10 月制定・1992 年 8 月施行。旧借地法（1921 年）・旧借家法（1921 年）を統合・改正。借主を強力に保護する構造が特徴で、普通借家契約と定期借家契約（1999 年改正で 2000 年 3 月新設）の 2 大契約類型を規定。
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- 管理不全空家 （かんりふぜんあきや）
- 2023 年 12 月改正の空家対策特別措置法で新設された指定制度の対象空家。放置すれば特定空家になるおそれのある空家で、固定資産税の住宅用地特例が解除される。
- → レッスン8
- CRE Tech（シーアールイーテック）
- Corporate Real Estate Tech。企業のオフィス・工場などの不動産管理を扱う PropTech 領域。VACAN（オフィス空席可視化）、WORK PLACE ANALYST、PocketRD などが代表。
- → レッスン8
- GK-TK（ジーケーティーケー）
- 合同会社（Godo Kaisha）と匿名組合（Tokumei Kumiai）を組み合わせた SPC スキーム。TMK より簡便な組成手続きで中小型案件（数十億〜数百億円）向け、機関投資家向け私募中心で主流の手法。
- → レッスン7
- GOI（ジーオーアイ）
- Gross Operating Income。粗収入。物件から得られる総収入で、賃料・共益費・駐車場料・その他収入の合計。ここから空室率相当額を控除した実効総収入（EGI：Effective Gross Income）が導出される。
- → レッスン6
- 公示価格 （こうじかかく）
- 地価公示。国土交通省が毎年 1 月 1 日時点の全国標準地の価格を 3 月に公表。1969 年開始、約 2 万 6,000 地点で 1m² 単価が公表される。
- → レッスン6
- 固定資産税評価額 （こていしさんぜいひょうかがく）
- 市町村が 3 年ごとに評価替えする土地・建物の価格。固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の課税評価に使われ、土地は地価公示価格の約 70 %、建物は再建築価格の 50 〜 70 % 水準。
- → レッスン6
- 私募 REIT（しぼリート）
- 機関投資家（年金基金・生命保険・地方銀行など）のみを投資家とする REIT。証券取引所には上場されず、投資証券は投資家間の相対取引で売買される。2024 年時点で運用資産総額（AUM）約 6 兆円規模。
- → レッスン7
- 借家契約 （しゃっかけいやく）
- 借地借家法上の建物賃貸借契約。普通借家契約（借主に更新権あり、貸主からの解除に正当事由と立退料が必要）と定期借家契約（1999 年改正で 2000 年 3 月新設、期間満了で確実に終了）の 2 種類。
- → レッスン4
- 収益還元法 （しゅうえきかんげんほう）
- 不動産鑑定評価の 3 大手法の 1 つ。対象不動産が将来生み出す収益（賃料）を割引現在価値に換算して評価額を算出。直接還元法（NOI ÷ CAP レート）と DCF 法（将来 10 年間の CF と売却価格を割引現在価値換算）の 2 種類。
- → レッスン6
- 住宅品確法 （じゅうたくひんかくほう）
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律。1999 年 6 月成立、2000 年 4 月施行。3 本柱は 10 年瑕疵担保責任、住宅性能表示制度、住宅紛争処理。
- → レッスン5
- SPC（エスピーシー）
- Special Purpose Company。特定目的会社。特定の資産を保有・運用するために設立される会社形態の総称。不動産金融では倒産隔離、税務効率、リスク分散のメリットがある。
- → レッスン7
- 正当事由 （せいとうじゆう）
- 借地借家法上、貸主からの契約解除・契約更新拒絶が認められるための要件。貸主が建物を必要とする事情、借主が建物を必要とする事情、賃貸借の従前の経過、財産上の給付（立退料）を総合考慮して裁判所が判断。
- → レッスン4
- 大東建託モデル （だいとうけんたくモデル）
- 日本のサブリース事業の代表例。土地オーナー（相続対策目的の農地・遊休地保有者）に対して、大東建託が賃貸アパート・マンションを建築し、竣工後は大東建託パートナーズが一括借上・入居者管理を行う仕組み。「30 年一括借上」「家賃保証」を訴求ポイントとして急拡大。
- → レッスン4
- 宅地建物取引業法 （たくちたてものとりひきぎょうほう）
- 宅建業法。1952 年制定、1972 年名称改称。日本の不動産取引を規律する基本法。3 本柱は免許制、重要事項説明義務、営業保証金制度。
- → レッスン3
- 宅建士 （たっけんし）
- 宅地建物取引士。宅建業法第 15 条に基づく国家資格。2015 年 4 月に「宅地建物取引主任者」から名称変更された。営業所ごとに業務従事者 5 人に 1 人以上の設置義務、35 条書面（重説）の説明・記名と 37 条書面への記名が独占業務。
- → レッスン3
- 直接還元法 （ちょくせつかんげんほう）
- 収益還元法の 2 手法の 1 つ。「評価額 = 1 年間の純収益（NOI）÷ CAP レート」で不動産評価額を算出。計算がシンプルで業界内での目安として広く使われる。
- → レッスン6
- 賃貸管理業法 （ちんたいかんりぎょうほう）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律。2020 年 6 月成立、2021 年 6 月施行。管理戸数 200 戸以上の管理業者に登録制と業務管理者設置義務、財産の分別管理義務、重要事項説明義務を規定。
- → レッスン4
- 定期借家契約 （ていきしゃっかけいやく）
- 1999 年借地借家法改正で 2000 年 3 月新設された制度。契約期間の満了により確実に契約が終了する（更新のない）契約。貸主にとってのメリットは大きいが、借主にとって不利な契約のため、普及率は 2024 年時点で全賃貸物件の 5 % 未満。
- → レッスン4
- 都市計画法 （としけいかくほう）
- 1968 年制定。日本のまちづくりを規律する基本法。区域区分制度（線引き制度）で都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける。市街化区域内には 13 用途地域が指定される。
- → レッスン5
- 特定空家 （とくていあきや）
- 空家対策特別措置法の指定対象。倒壊・衛生・景観・生活環境に著しく悪影響を及ぼす空家。指定されると除却・修繕などの助言・指導・勧告・命令・行政代執行が可能、固定資産税の住宅用地特例が解除される。
- → レッスン8
- TMK（ティーエムケー）
- Tokutei Mokuteki Kaisha。特定目的会社。資産の流動化に関する法律（資産流動化法、1998 年制定・2000 年 5 月施行）に基づく特別な会社形態。優先出資と特定社債を組み合わせた資金調達スキームで、大型案件向け。導管性要件で法人税課税実質免除。
- → レッスン7
- 内航海運 （ないこうかいうん）
- （本コースの守備範囲外・除外） → 該当なし
- NOI（エヌオーアイ）
- Net Operating Income。純営業収益。GOI（粗収入）から運営費用（建物管理費・修繕費・水道光熱費・保険料・固定資産税・PM フィー・BM フィーなど）を差し引いた収益。減価償却費・支払利息・資本的支出を含まない。REIT ・不動産ファンドで物件収益力の中核指標。
- → レッスン6
- 表題部 （ひょうだいぶ）
- 登記簿の 3 部構成のうち、不動産の物理的属性を記載する部分。土地なら所在地・地番・地目・地積、建物なら所在地・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載される。
- → レッスン5
- 普通借家契約 （ふつうしゃっかけいやく）
- 借地借家法上の借家契約の主流。契約期間（通常 2 年）が満了しても借主に更新する意思があれば原則として契約は更新される。貸主からの契約解除・契約更新拒絶には正当事由と立退料の提供が必要。
- → レッスン4
- 不動産クラウドファンディング（ふどうさんクラウドファンディング）
- 複数の個人投資家がオンラインで小口資金を出資し不動産投資を行う仕組み。不動産特定共同事業法（1994 年制定）に基づき、事業者の許可・登録が必要。2017 年 12 月電子取引業務解禁で急拡大。代表事業者は COZUCHI ／FANTAS funding ／CREAL ／利回りくんなど。
- → レッスン7
- PropTech （プロップテック）
- Property Technology。不動産分野のテクノロジー活用の総称。5 領域（Marketplaces、Real Estate FinTech、Smart Real Estate、Sharing Economy、CRE Tech）に分類される。
- → レッスン8
- 分譲事業 （ぶんじょうじぎょう）
- マンション・戸建住宅を建てて販売する事業。大手デベロッパー住宅部門とハウスメーカー（積水・大和・住林・パナソニックホームズ・積水化学・ミサワ・タマ・一条工務店など）が担う。粗利率 15 〜 25 %。
- → レッスン2
- BELS （ベルス）
- Building-Housing Energy-efficiency Labeling System。建築物省エネルギー性能表示制度。建築物の省エネ性能を第三者評価する任意制度で、星 1 〜 5 つで性能を表示。不動産販売時の性能訴求材料として普及。
- → レッスン5
- 北側斜線制限 （きたがわしゃせんせいげん）
- 建築基準法の高さ制限の 1 つ。北側隣地の日照を確保するため建物の高さを北側から制限する規制。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域で適用される。
- → レッスン5
- 用途地域 （ようとちいき）
- 都市計画法上、市街化区域内で指定される 13 種類の地域区分。住居系 7・商業系 2・工業系 3・田園住居地域 1 で、建てられる建物の種類・規模が定められる。
- → レッスン5
- 容積率 （ようせきりつ）
- 延べ床面積 ÷ 敷地面積の割合。建物のボリュームの上限で、建築基準法により用途地域ごとに 50 〜 1,300 % の範囲で指定される。都心の商業地域では 1,000 % 超もあり、地方の低層住宅地域では 50 〜 100 % 程度。
- → レッスン5
- J-REIT（ジェーリート）
- Japan Real Estate Investment Trust。日本版不動産投資信託。2001 年 9 月に東証上場開始、2024 年時点で 60 銘柄超・時価総額約 16 兆円。7 タイプ（オフィス・住宅・商業・物流・ホテル・ヘルスケア・複合）。導管性要件で法人税課税実質免除。
- → レッスン7
- REINS （レインズ）
- Real Estate Information Network System。不動産流通標準情報システム。1988 年開始・1990 年義務化。宅建業者間で不動産の売買・賃貸情報を共有するプラットフォーム。取引事例データは鑑定評価（取引事例比較法）や査定価格算定の基礎になる。
- → レッスン6
- DCF 法（ディーシーエフほう）
- Discounted Cash Flow 法。割引現在価値法。将来 10 年間の各年のキャッシュフローと 10 年後の売却価格（ターミナル・バリュー）を、割引率で割引現在価値に換算し合計する精緻な不動産評価手法。REIT ・SPC ・大規模再開発の事業性評価で標準。
- → レッスン6
- DID（ディーアイディー）
- Densely Inhabited District。人口集中地区。総務省統計局が国勢調査で指定する、人口密度 4,000 人／km² 以上の連続する市街地。地方創生・コンパクトシティ議論の基準として使われる。
- → レッスン8
- IRR（アイアールアール）
- Internal Rate of Return。内部収益率。投資キャッシュフローの現在価値をゼロにする割引率で、投資の実質利回りを示す。不動産投資ではコアオフィス 4 〜 6 %、バリューアッド 10 〜 15 %、オポチュニスティック 15 〜 20 % が目安。
- → レッスン6
- ZEH ／ZEB（ゼッチ／ゼブ）
- Net Zero Energy House / Building。住宅版・非住宅版のネット・ゼロ・エネルギー建築物。省エネ基準を大きく上回る建築物で、補助金制度と住宅ローン優遇（フラット 35 S 金利引下げなど）の対象。
- → レッスン5
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