不動産業のビジネス基礎

業種別実務中級全8レッスン約200分

公開日：2026年7月29日

コース概要

不動産業は、日本の GDP の約 12 %・宅建業者数約 13 万社・就業者約 140 万人という圧倒的な規模を持ちながら、業界外の方には「制度」「立地」「時間」がわかりにくい世界です。既刊の建設業のビジネス基礎が「発注される側（建設会社）と、その先の設計・施工・工事進行基準」を扱うのに対し、本コースは「開発・分譲・仲介・賃貸管理の 4 事業で回る不動産業を業界として読み解く」眼鏡を提供します。宅地建物取引業法・宅建士・重要事項説明・IT 重説、借地借家法・賃貸管理業法・サブリース新法、不動産登記法・都市計画法・用途地域・建築基準法、鑑定評価と CAP レート・NOI 、J-REIT ／私募 REIT ／SPC ／GK-TK ／TMK ／不動産クラウドファンディング、PropTech と不動産 DX——を、不動産業に転職・配属された事務系・営業・人事・経理・経営企画担当者と、不動産クライアントを担当するコンサル・SIer・広告代理店・金融・保険・建設・編集者を両方主軸に 8 レッスンで体系化します。

学習の流れ

前半 3 レッスンで不動産業の全体像と業法を扱います。レッスン 1 で業界の現在地と本コースの守備範囲、レッスン 2 でバリューチェーンと 4 事業別ビジネスモデル、レッスン 3 で宅建業法と宅建士・IT 重説を扱います。中盤のレッスン 4 で借地借家法・賃貸管理業法・サブリース新法、レッスン 5 で不動産登記法・都市計画法・建築基準法・住宅品確法・改正建築物省エネ法を扱い、法制度の全体像を確立します。後半のレッスン 6 で不動産鑑定評価と CAP レート・NOI ・DCF 法、レッスン 7 で J-REIT ／SPC ／不動産クラウドファンディングの金融スキーム、レッスン 8 で PropTech と不動産業の未来・空き家対策・修了後の学び方までを扱います。全 8 レッスン・約 200 分の構成です。

このコースで学べること

✓ 不動産業の 4 事業（開発・分譲・仲介・賃貸管理）と 3 大機能を地図化できる
✓ 不動産業のバリューチェーンと業態別ビジネスモデルを読み解ける
✓ 宅地建物取引業法（宅建業法）と宅建士・重要事項説明・IT 重説を理解する
✓ 借地借家法（普通借家契約・定期借家契約）と賃貸管理業法・サブリース新法を扱える
✓ 不動産登記法・都市計画法・用途地域・建築基準法（建ぺい率・容積率）の基本を把握する
✓ 不動産鑑定評価と CAP レート・NOI 還元法・DCF 法の 3 手法を理解する
✓ J-REIT ／私募 REIT ／SPC ／GK-TK ／TMK ／不動産クラウドファンディングの金融スキームを扱える
✓ PropTech（VR 内見・電子契約・IT 重説）・不動産 DX の最新動向まで俯瞰し、修了後の継続学習方向を持てる

対象者

不動産業（大手デベロッパー・ハウスメーカー・仲介・賃貸管理・REIT ／私募 REIT ／不動産クラウドファンディング・PropTech）に転職・配属された事務系・営業・人事・経理・経営企画担当者と、不動産クライアントを担当するコンサル・SIer・広告代理店・金融・保険・建設・編集者を両方主軸。宅建業務経験はないが「業界としての不動産業を読み解きたい」社会人 3 年目以上を対象。不動産業に向けた提案・営業を行う方も含む。開発・分譲・仲介・賃貸管理の 4 事業を業種横断で扱う

講師紹介

橋本慎一（はしもとしんいち）

不動産業専門コンサルタント／元大手デベロッパー開発本部／元大手不動産仲介会社／元外資系不動産投資アドバイザリー

早稲田大学政治経済学部卒業後、大手総合デベロッパー（三井不動産／三菱地所／住友不動産／野村不動産／東急不動産／森ビル類似想定）に新卒入社し 10 年（分譲マンション営業 2 年で首都圏新築マンションの販売を経験、開発本部 4 年でオフィスビル・商業施設の再開発案件を担当、都市開発事業本部 4 年で虎ノ門ヒルズ／麻布台ヒルズ級の大規模再開発の企画・投資判断・行政交渉を主導）。デベロッパー側の視座を若手のうちに獲得。2012 年に大手不動産仲介会社（三井不動産リアルティ／三井のリハウス／東急リバブル／野村不動産ソリューションズ／住友不動産販売類似想定）へ転じて 5 年（法人・個人向け仲介、REINS 実務、宅建士としての重要事項説明を年 100 件超、賃貸管理業務、サブリース案件を主導）。2017 年に外資系不動産投資アドバイザリー（CBRE ／JLL ／Cushman & Wakefield ／Colliers 類似想定）へ転じ 5 年（J-REIT ／私募 REIT ／SPC ／GK-TK ／TMK スキームの組成・DD ・鑑定評価対応、外国人投資家向けアドバイザリー・PropTech スタートアップ投資アドバイザーを年 15 社超主導）。2022 年に独立、現在は不動産業界で 50 社超のコンサル経験を持つ不動産専門コンサルタントとして年間 12 社の顧問・支援を継続。改正建築物省エネ法対応・空き家対策・不動産 DX ／PropTech 導入が主戦場。並行して東京都不動産鑑定士協会連合会の会員として鑑定業務も受託。スタンス：「不動産業は『制度』『立地』『時間』の 3 軸で捉える」「不動産の 4 事業（開発・分譲・仲介・賃貸管理）は違う言語を話す 4 つの国」「宅建業法は業界のパスポート」「借地借家法は日本特有の借主保護構造」「鑑定評価は科学ではなく交渉の起点」「REIT ／SPC は不動産と金融の翻訳」「PropTech は業界の生産性革命の入口」

受講される方へのメッセージ

「「不動産会社に転職しました、不動産業界の言語がわかりません」「不動産クライアントを担当することになりました、業界特有の商慣行が理解できません」「実家の不動産賃貸を継ぐのですが、賃貸管理業の実務がまったくわかりません」——独立してから、この 4 年で最もよく受けてきた相談です。日本の不動産業界は、市場規模約 45 兆円（宅地建物取引業者だけで約 13 万社、就業者約 140 万人）という圧倒的な規模を持ちながら、業界外の方には「制度」「立地」「時間」がわかりにくい世界です。宅建業法、宅建士、重要事項説明、借地借家法、賃貸管理業法、サブリース新法、不動産登記法、都市計画法、用途地域、建ぺい率、容積率、住宅品確法、改正建築物省エネ法、REINS 、鑑定評価、CAP レート、NOI 、REIT 、SPC 、GK-TK 、TMK ——これらが当たり前に飛び交う会議で、何が議論されているかを理解できるかどうかは、転職者にとっても担当者にとっても提案者にとっても、最初の半年の関わり方を大きく左右します。本コースは、大手デベロッパー開発本部 10 年・大手不動産仲介 5 年・外資系不動産投資アドバイザリー 5 年、独立後 50 社超の支援で見えてきた「不動産業界を読み解く眼鏡」を、業界外の方に向けて 8 レッスンで届けます。開発・分譲・仲介・賃貸管理は「違う言語を話す 4 つの国」ですが、共通する土台（宅建業法と借地借家法）を押さえれば、俯瞰から読み解けるようになります。「制度・立地・時間の 3 軸で捉える発想」を、本コースで身につけていきましょう。」

レッスン一覧

このコースの用語集（62語）

一物四価: 1 つの不動産に対して 4 つの公的価格（地価公示・地価調査・路線価・固定資産税評価額）が存在する日本特有の構造。
IT 重説（アイティーじゅうせつ）: Web 会議システムを使ったオンライン重要事項説明。2017 年 10 月賃貸で本格運用開始、2021 年 3 月に売買でも本格運用となった。
位置指定道路: 建築基準法第 42 条第 1 項第 5 号に基づき、特定行政庁から位置の指定を受けた私道。
開発事業: 土地を仕入れ建物を建て、賃貸ビル・商業施設として保有・運営する事業。大手デベロッパー 6 社（三井・三菱地所・住友・野村・東急・森ビル）が担い、賃料収入（NOI）と資産価値向上が収益源。粗利率 60 〜 80 %。
改正建築物省エネ法: 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の改正版。2022 年 6 月改正、2025 年 4 月から新築住宅・非住宅すべてに省エネ基準適合が義務化される。
CAP レート（キャップレート）: 還元利回り。投資家が期待する不動産投資利回り。「評価額 = NOI ÷ CAP レート」の式で用いられる。2024 年時点で東京都心 A クラスオフィス 3.0 〜 3.5 %、地方賃貸マンション 5.5 〜 8.0 %。

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